Recuperare il sottotetto ad uso abitativo permette di riqualificare un edificio e guadagnare spazio in cui vivere: perchè l’intervento sia lecito è importante che l’immobile, o la parte di immobile, che si desidera recuperare sia certificato come abitabile.
Il certificato di agibilità rilasciato dal Comune è un documento indispensabile, redatto da un tecnico abilitato, che attesta l’idoneità dell’immobile all’uso abitativo e ne garantisce la coerenza con i principali parametri di risparmio energetico, sicurezza, igiene e comfort.
La certificazione di agibilità è inoltre una condizione essenziale da verificare prima di valutare qualsiasi compravendita immobiliare: la sua assenza determina un inadempimento del venditore e il contratto di compravendita è considerato nullo.
I parametri minimi da rispettare affinché l’immobile possa essere classificato ad uso abitativo e possa ottenere un certificato di abitabilità sono:
- Altezza media ponderale 2,70m (2,40 per i corridoi o sotto i soppalchi).
- Dimensione minima per monolocali per una persona 28m² (servizi igienici inclusi).
- Dimensione minima per monolocali per due persone 38m² (servizi igienici inclusi).
- Rapporto aeroilluminante minimo per ogni stanza di 1/8 della superficie calpestabile.
- Dimensione minima delle camere da letto singole 9m².
- Dimensione minima delle camere da letto doppie 14m².
- Conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico.
- Rispetto della normativa acustica.
In particolare, le normative relative al recupero di mansarde e solai prescrivono due parametri: l’altezza minima e l’altezza “media ponderale” (rapporto tra volume interno e superficie di pavimento). E’ sempre opportuno informarsi preventivamente e rivolgersi ad un tecnico che esegua il calcolo: esistono infatti solai con tetto a pendenza regolare ed altri invece particolarmente di nicchie e sbalzi.
In alcune regioni sono state approvate leggi speciali per il recupero dei sottotetti ad uso abitativo: Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Veneto, Campania, Liguria, Basilicata, Calabria e Sicilia hanno emesso leggi regionali volte a semplificare i parametri per ottenere l’abitabilità di un sottotetto, accettando altezze medie ponderali e rapporti aeroilluminanti inferiori a quanto prescritto dalla normativa nazionale. In questo modo è inoltre possibile far fronte alla richiesta di costruzione di nuovi alloggi, riducendo al tempo stesso lo sfruttamento delle risorse territoriali.
Gli interventi edilizi finalizzati al recupero di un sottotetto sono considerati interventi di ristrutturazione e rientrano pertanto tra le opere soggette ad agevolazioni fiscali del 36%.
In un sottotetto sopra il mio appartamento per renderlo più fruibile e luminoso
vorrei fare due finestre in verticale creando due piccoli terrazzini tagliando un pezzo di copertura del tetto, devo chiedere il permesso a i condomini? avendo già il permesso comunale .
Ilsottotetto è parte integrale del mio appartamento.
grazzie mille.
Giacomo Cantoni
Ciao Giacomo,
devi tenere in considerazione che il tetto è parte comune, e non è accatastata, quindi non ha m.mi di proprietà, i terrazzi, invece sì.
Tale modifica comporterebbe innovazione, in quanto vi sarebbe cambio d’uso di parte del tetto; conseguentemente soggetta, oltre che a DIA, ad autorizzazione dell’assemblea. Si tenga anche presente che sia l’art, 1102 che il 1120 C.C., impediscono l’uso della cosa comune ai danni anche di un solo condomino o comproprietario e che qualsiasi autorizzazione rilasciata dal comune, è sempre e comunque “salvo diritti di terzi” (quindi anche se il comune autorizza, non è detto che si possa fare).
Art. 1120 C.C.(Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma ….
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1102 C.C. (Uso della cosa comune)
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a…
Quindi realizzando un terrazzo privato sul tetto, si potrebbe impedire agli altri di utilizzare parimenti il tetto per metterci ad es. dei pannelli solari, o fare una sopraelevazione.
Ci sono poi diverse sentenze della Corte di Cassazione che, invece, lasciano qualche speranza:
“(26/09/2004)
Uso delle parti comuni:
Molte volte un lavoro eseguito da un condomino senza il consenso dell’assemblea viene ritenuto non lecito, mentre invece è consentito dalla legge. È la legge infatti che sancisce i limiti entro i quali il singolo può eseguire un lavoro utilizzando a proprio favore la cosa comune. Tali limiti non possono essere travalicati, ma vediamo quanto dispone l’art.1102 per l’uso lecito della cosa comune e quanto di contro vieta.
L’articolo 1102 (Uso della cosa comune). Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
In base al primo comma di tale articolo ogni partecipante al condominio ha la facoltà di usare la cosa comune con il divieto pero’ di non alterarne la destinazione, attuando una modificazione del bene o del suo utilizzo in modo contrario alla natura della cosa, al titolo, alla legge, o alla volontà dei partecipanti, espressa attraverso o un regolamento contrattuale o con un regolamento assembleare. Per il secondo comma ogni singolo condomino può apportare, anche a sue spese, le modifiche necessarie al miglior godimento della cosa comune, senza dover chiedere autorizzazione alcuna all’assemblea dei condomini, purché non venga alterata la consistenza e la destinazione del bene che attuano delle innovazioni come vedremo appresso.
All’ultimo comma l’art.1102 precisa, infine, che uno dei comproprietari potrebbe, addirittura usucapire il suo diritto maturato per il suo esclusivo utilizzo determinato dall’inerzia degli altri perdurante un determinato lasso di tempo.
In ogni caso stabilire se è stata compiuta un’alterazione della cosa comune o se si attua un possibile impedimento nel pari uso da parte di altri condomini, sarà compito di un tecnico dopo aver compiuto le opportune indagini ed accertamenti.”
Cass. 24-2-1964, n. 131
Il proprietario del solaio di copertura o del tetto ha la facoltà di aprire, su questi, abbaini e lucernari, costruiti a regola d’arte, per dare aria e luce a locali sottostanti di sua proprietà, senza il consenso del condominio, purché ciò non leda altri diritti.
Cass. 12-02-1998, n.1498
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo.
Ci auguriamo di esserti stati d’aiuto, e se vuoi avere una consulenza più precisa e professionale ti consigliamo di chiedere agli avvocati iscritti al nostro portale.
a presto
il team di RistrutturART.it
Vi ringrazio molto ma la vedo prutta.
siete stati molto chiari.
Ps il sottotetto è di mia esclusiva propietà
come il piano sottostamte.puòessre un vantaggio?